L’investissement locatif mode d’emploi
INVESTISSEMENT LOCATIF : MODE D’EMPLOI
En cette période économique morose, de défiance vis-à-vis du système bancaire, les épargnants se retournent de plus en plus vers « la pierre ».
Pour un investissement dans un bien immobilier à vocation locative, de multiples critères sont à prendre en compte pour assurer le succès de l’opération.
Le rendement n’est pas le seul facteur, en effet, l’obsession du rendement fait souvent faire de mauvais choix.
Il est en effet tentant d’investir dans un bien décotés affichant un rendement locatif élevé, mais comment assurer la pérennité des revenus et fidéliser un locataire dans un logement entaché de défauts aggravés par le temps. De plus, un tel type de bien n’aura qu’une faible valeur patrimoniale en cas de revente
Le rendement locatif ne doit donc pas être le seul élément à prendre en compte mais reste un facteur déterminant pour un tel investissement. De quoi parle t on exactement ?
Qu’est ce qu’un rendement locatif ?
1. La rentabilité brute d’un bien immobilier
Malgré ce terme trompeur, il ne s’agit pas réellement d’un calcul de rentabilité, mais plutôt du niveau relatif du loyer par rapport au prix de revient.
Son calcul est simple : Loyer annuel hors charges x100
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Prix de revient de l’investissement
Il ne faut surtout pas oublier d’englober dans le prix de revient tous les frais annexes à l’acquisition tels que frais d’agence, frais de notaire, crédit.
2. La rentabilité nette de l’investissement
Cette rentabilité reflète plus la réalité. Nous parlerons ici du résultat économique généré par la détention et l’exploitation d’un bien immobilier sur une période donnée, il faut ici prendre en compte tous les produits et toutes les charges qui s’y réfèrent.
Cette rentabilité nette sera donc toujours inférieure à la rentabilité brute, en effet il faudra ajouter ici toute les charges liées à l’entretien et à la gestion d’un bien immobilier.
Le mode de calcul est alors le suivant : Loyer annuel hors charges x 100
- Taxe foncière
- Frais de gestion
- Charges non récupérables
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Prix d’achat du bien (+frais d’agence, de notaire et crédit)
Pour être encore plus précis sur la notion de rentabilité nette, il faut tenir également compte de plusieurs éléments supplémentaires.
En effet, il faut regarder ici quels seront les gains après impôts, la situation fiscale peut faire varier à la baisse ou la hausse cette rentabilité. Il faut également regarder si l’investisseur à fait appel à des programmes de déductions fiscales spécifiques comme par exemples Borloo ou Robien…
Comme nous venons de le voir, l’investissement locatif n’est pas une chose facile.
De nombreuses erreurs lourdes de conséquence doivent êtres évitées.
Un professionnel de l’immobilier pourra vous guider et conseiller afin de vous constituer un patrimoine sûr et sans risque pour l’avenir.
